Wer in einer Altbauwohnung zur Miete wohnt, kann nicht erwarten, dass ein zur Wohnung gehörender Keller auch zur Lagerung feuchtigkeitsempfindlicher Gegenstände geeignet ist. Kellerfeuchte tritt laut LG Paderborn, Urt. .v. 5.3.24 - 1 S 72/22, in einem Altbau typischerweise auf und ist daher kein Mangel.
Immer wieder Gegenstand eines Beratungsgesprächs:
Makler dürfen nur mit Einwilligung des Mieters Fotos einer vermieteten Immobilie für ein Exposé verwenden. Denn Fotos bewohnter Innenräume sind personenbezogene Daten im Sinne der Datenschutz-Grundverordnung. Benutzen Makler solche Aufnahmen ohne Einwilligung, kann der Mieter im Einzelfall Schmerzensgeld verlangen (LG Frankenthal, Urt. v. 4.6.24 - 3 O 300/23).
Sind bei Mietvertragsabschluss technische Geräte (z.B. ein Geschirrspüler) in der Küche vorhanden, ist der Vermieter bei einem Defekt verpflichtet, diese zu reparieren oder auszutauschen. Eine Formularklausel im Mietvertrag, wonach technische Geräte der Einbauküche "als nicht mitvermietet gelten", ist unklar und schließt Reparaturansprüche von Mietern nicht aus (LG Berlin II, Beschl. v. 30.6.24 - 67 S 144/24).
Besonderheiten bei der Betriebskostenabrechnung 2023:
Hat der Vermieter die Entlastungsbeträge aus der Gaspreisbremse berücksichtigt? Gutschriften, die der Vermieter erhalten hat, sind an den Mieter weiterzugeben.
Wurden die CO²-Kosten korrekt ermittelt und angegeben? Seit 2021 wird fürs Heizen mit Öl oder Erdgas eine CO²-Abgabe erhoben. Zunächst mussten Mieter diese alleine bezahlen. Ab dem 01.01.2023 werden die Vermieter daran beteiligt. Die Aufteilung der Kosten richtet sich nach einem zehnstufigen Modell: je besser der energetische Zustand des Gebäudes, desto weniger muss der Vermieter zahlen (Stufe 1 = emissionsarmes Gebäude = unter 12 kg CO²-Emissionen je m² und Jahr = 100 % Kostenanteil Mieter. Stufe 10 = emissionsreiches Gebäude = ab 52 kg CO²-Emissionen je m² und Jahr = 5 % Kostenanteil Mieter). Haben Mieter einen eigenen Vertrag mit dem Versorger abgeschlossen, müssen sie die CO²-Verteilung selbst berechnen und den Erstattungsanspruch dann dem Vermieter gegenüber geltend machen. Ansonsten ist dies Aufgabe des Vermieters, wobei der Mieter innerhalb von 12 Monaten ab Erhalt der Energieabrechnung seinen Erstattungsanspruch geltend machen muss (per Post, per Email oder per Fax, jedenfalls in Textform). Der Vermieter wiederum kann sich nach Zugang der Zahlungsaufforderung bis zu 12 Monate Zeit mit der Erstattung lassen oder den Erstattungsbetrag ggfls. mit einer Nachforderung aus der nächsten Betriebskostenabrechnung verrechnen.
Vermieter haben nur dann Anspruch auf Zahlung höherer Vorauszahlungen, nachdem sie dem Mieter eine korrekte Abrechnung über die Nebenkosten zugestellt haben und diese einen Saldo zu deren Lasten ergibt. Dabei ist ein allgemeiner Sicherheitszuschlag, z.B. von 10 % für allgemeine Kostensteigerungen, nicht zulässig. Ist allerdings klar und nachweisbar, dass die Kosten steigen oder bereits gestiegen sind, können sie diese Kostensteigerung in die künftige Erhöhung des monatlichen Abschlags einbeziehen. Der Vermieter kann also die aktuelle Steigerung der Energiepreise in die künftigen monatlichen Vorauszahlungen einkalkulieren, auch wenn die Abrechnung für 2021 keine nennenswerte Nachzahlung ausweist. Der Vermieter muss die Erhöhung dabei nachvollziehbar erläutern.
Für Mieterhöhungen sieht das BGB grundsätzlich die Möglichkeit vor, die Mieten um 20 % zu erhöhen. Mit der Mieterschutzverordnung werden Gemeinden festgelegt, in denen die Miete alle drei Jahre maximal um 15 % bis zur Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden darf. Die in der Verordnung genannten Gemeinden wurden nun von 162 auf 203 ausgedehnt. Neuburg a.d. Donau zählt dazu.
Eine vertraglich vereinbarte Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen erstreckt sich grundsätzlich nur auf die Mieträume, nicht jedoch auf den Keller zur Mietwohnung. Eine Renovierungspflicht käme nur in Betracht, wenn der Mietvertrag hierfür eine klare Regelung enthielte (AG Homburg, 7 C 206/20).